| Юристы считают, что отзыв Министерством юстиции своего разъяснение для граждан относительно принудительного взыскания имущества, которое выступает предметом залога или ипотеки, во внесудебном порядке даст банкам больше прав во взаимоотношениях с должниками. Соответственно, количество прав заемщиков существенно уменьшится. Но опрошенные building.ua эксперты не уверены, что это поможет преодолеть кризис и неплатежи.Как сообщила пресс-служба Минюста, министерство отозвало разъяснение, выданное 23 декабря 2008 года, в котором подчеркивалось, что принудительное взыскание предмета ипотеки (или залога) возможно только на основании решения суда.Отзыв разъяснения министерство объяснило изменениями в закон об ипотеке, внесенными «антикризисным» законом №800 от 25 декабря 2008 года. Закон Украины о предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной области и жилищного строительства вступил в силу 14 января 2009 года.«Замедленная реакция Минюста (с опозданием ровно в 1 месяц) в полной мере отражает изменения, внесенные Законом №800 от 25 декабря 2008 года, в закон Украины об ипотеке», - отмечает адвокат юридической фирмы «Василь Кисиль и Партнеры» Наталья Доценко-Белоус. Она отмечает, что законодательные изменения упрощают и ускоряют решение банками вопросов с заложенным имуществом, поскольку позволяют отчуждать заложенное имущество без выселения граждан, на которое требуется решение суда.«У Министерства Юстиции Украины не было оснований безапелляционно заявлять в Разъяснении от 23 декабря о возможности обращения взыскания на предмет ипотеки исключительно в судебном порядке», - говорит начальник департамента недвижимости, строительства и земельного права АК «Коннов и Созановский» Виталий Правдюк.В то же время, он отмечает, что «на практике, большинство банков при выдаче ипотечных кредитов для экономии затрат на нотариальное заверение договоров об удовлетворении требований ипотекодержателя, реализовывали предоставленную Законом «Об ипотеке» опцию внесудебного взыскания путем включении в ипотечный договор оговорки об удовлетворении требований ипотекодержателя. При попытках применить на практике єту оговорку как основание для регистрации права собственности многие банки сталкивались с формалистским толкованием положений статьи 37 Закона «Об ипотеке» со стороны многих БТИ».Владислав Кисиль, партнер юридической фирмы KPD CONSULTING отмечает, что отзыв Минюстом своего разъяснения на практике означает, что банки действительно смогут продавать квартиры, действуя от имени ипотекодателя (заемщика), без его непосредственного участия.Однако, защитить свои права заемщик все-таки сможет - одного решения или желания банка получить заложенную недвижимость в этом случае будет недостаточно.По его словам, общее правило закона предусматривает (и эта норма не была изменена), что продажа предмета ипотеки может происходить только после наступления случая дефолта должника, т.е. нарушения обязательств заемщика/ипотекодателя по договору и окончания 30 дневного срока после предоставления заемщику/ипотекодателю соответствующего требования банка исполнить нарушенное обязательство.«По-прежнему сложным и нерешенным остается вопрос выселения жильцов - членов семьи ипотекодателя, из проданной банком квартиры, на которую обращено взыскание в силу ипотечного договора, - говорит Владислав Кисиль. - Судебная практика стоит на защите прав несовершеннолетних, по этому выселение семьи с детьми из такой проданной квартиры затруднительно, а зачастую просто невозможно. Если ипотекодатель считает действия банка необоснованными, единственным способом отстаивать свои права, является обращение в суд. Никакие иные действия ипотекодателя не смогут препятствовать банку в обращении взыскания на предмет ипотеки».Генеральный директор коллекторской компании «Икспоинт» Роман Кривошеев ожидает, что благодаря изменившейся позиции Минюста банки без особых трудностей будут забирать залоговое жилье у должника в свою собственность или реализуют механизм сдачи жилья в аренду, чтобы «зарабатывать при этом хоть и меньшие, но постоянные «живые деньги», которые не будут идти на погашение основного кредита».Н. Доценко-Белоус называет «внесудебный порядок» решения вопросов, связанных с заложенной недвижимостью «худшим из видов рейдерства, которое мог предпринять законодатель под лозунгом стабилизации строительства и реализации жилищных прав граждан».«Граждане в один день не только утратят право собственности, но и не смогут отстоять свои права в суде. Если у квартиры появится добросовестный приобретатель (третий или четвертый собственник), истребование имущества у которого в натуре возможно только в исключительных случаях», - говорит Н. Доценко-Белоус.Эксперты отметили, что увеличение возможностей банков развивать «риэлторский» бизнес будет иметь негативные последствия: «Изъятие недвижимости может привести к еще большему обвалу цен на рынке. Банки, обзаведясь огромным количеством квадратных метров, которые нужно содержать, охранять, достраивать, могут попасть в свою же ловушку», - говорить Р. Кривошеев.«Сам факт официального отзыва разъяснения Минюста носит больше политический характер, - говорит В. Правдюк. - Несмотря на объективное существование норм права, позволявших осуществлять внесудебное взыскание ипотечных активов, государство долгое время упорно официально открещивалось от потенциальной возможности широкого применения такого института. Однако наметившиеся тенденции увеличение количества проблемных кредитов и появление первых так называемых «технических дефолтов», то есть невозвраты кредитов не в связи с финансовой несостоятельностью должника, а в связи с нежеланием должника платить тогда, когда «не платит никто», заставляют представителей официальных государственных органов отказываться от популистских заявлений».Банки пока не готовы заявить о начале масштабной борьбы с должниками по ипотечным кредитам и массовых выселениях. На позицию Минюста - центрального органа исполнительной власти, кроме финансового кризиса, может повлиять и политическая ситуация в стране: защита граждан, оформивших ипотечный кредит гораздо важнее для формирования электоральных настроений граждан, чем интересы банковского сектора. «Минюст может опять запретить банкам забирать залоговое имущество или правительство будет вынуждено пересмотреть и выработать механизм по компенсации процентной ставки заемщиков, и в первую очередь, для социально незащищенных слоев населения (многодетных семей, работников бюджетной сферы потерявших работу)», - отмечает Р.Кривошеев.В среду вечером Министерство юстиции прислало новое сообщение, суть которого заключается в следующем: для практического применения механизма внесудебного обращения взыскания на предмет ипотеки необходимым внести изменения в ряд законов Украины, поэтому Минюст создаст с представителями банковского сектору общую рабочую группу, которая займется разработкой таких изменений.В то же время, Минюст сообщил, что изменения, касающиеся внесудебного взыскания предмета ипотеки, затрагивают только договора, заключенные после вступления в силу антикризисного закона Украины, т.е. - к ипотечным договорам, заключенным после 14 января 2009 года.Источник: http://building.uaРубрики: Новости строительства и архитектуры Новости законодательства
|